进入2014年，天津优质商业供应规模继续扩张，上半年内有3个新增商业项目：永旺梦乐城梅江店、天津远洋未来广场和滨海新区的宝龙国际中心进入市场，新增商业总面积达24.3万平方米。零售商的扩张需求以及核心商业区有限的可租赁面积，使得2014年天津中心城区主要商圈优质商业首层租金水平比2013年下半年微涨0.4%。未来商业项目的入市会进一步丰富天津的商业水平，但未来整体市场租金上涨存在压力。

　　销售型商业市场供过于求

　　2014年上半年，天津商业市场新增供应量达104.4万平方米，同比2013年增长近141%。究其原因：政策层面，京津冀一体化概念的推出、天津市对商业投资的政策等因素影响，使得开发商对天津未来商业保持乐观的预期；市场层面，2014年上半年“红星国际”、“第六城”、“盛旺商业街”、“一商友谊广场”等大体量商业的集中开盘使得2014年第一季度的商业市场供应出现了爆发式的增长，第二季度供应量恢复以往水平。

　　受到政策调控加紧、银根紧缩等因素的影响，天津市商业需求量略有降低，存量增长。市内六区存量204.6万平方米，滨海新区存量193.1万平方米。 2014年上半年，商业市场供需比维持在2.3至5.8，保持在高位。

　　2014年上半年天津新建商铺成交面积约为27.91万平方米，与2013年上半年相比下跌22%。受到银根紧缩、房企融资渠道收窄等因素叠加，目前市场处于震荡调整期，与2013年相比， 2014年上半年天津新建商铺市场成交量同比降低。

　　2014年上半年，天津新建商铺成交价格为15900元/平方米，与2013年相比上涨12.8%。虽然在成交量上有所下降，成交价格还是保持了稳中有升的趋势。

　　进入2014年以来，天津新建商铺成交量降低。据天津中原投资顾问部商业中心统计，2014年上半年天津中心城区新建商铺成交面积达7.71万平方米，占全市总成交量的27.6%，与2013年同比下降22.3%。中心城区内，河东区、河西区及南开区商业市场表现较好。其中河东区出现大量中高端居住区及大型城市综合体项目，集中式商业和社区商业街成为新增供应的主体，投资者和品牌商家对区域商业价值的预期促成了项目的成交；南开区则以办公和住宅配套商铺为主。

　　2014年上半年，远郊区县新建商铺成交面积达10.41万平方米，占全市成交量的37%，与2013年相比上涨明显。区域的发展潜力及投资价值逐渐被市场认可，被投资者所接受，成为天津商铺成交新的热点区域。

　　中小型商铺成投资者首选

　　从面积段来看，中心城区小于100平方米的新建商铺成交数量最大，占比达到67%，100平方米至300平方米的新建商铺成交量次之。主要有两方面原因，其一，“红星国际”、“海河大观”、“万春花园”等商业项目主推户型的都是小于100平方米或100平方米至300平方米的中小型商铺。其二，投资商业市场处于震荡调整期，投资者处于观望状态，投资金额较低的中小户型成了投资者首选的投资户型。

　　价格方面，小于100平方米的商铺最受市场青睐，成交价格平均为27310元/平方米；100平方米至300平方米的中小型商铺由于具有总价相对较低、实用性高的特点，其成交价格最高成交价格平均为29001元/平方米。

　　中心城区成交总额排名前十的项目主要集中在河东区、南开区和河西区。“渤海明珠”、“红星国际”全部为中小面积的一拖二或纯一层临街商铺，良好的市场表现说明非核心区域的商业其价值逐渐得到认可；此外，以“金融街南开中心”、“融创王府壹号”等高端住宅、综合商业项目为代表的南开区，商业成交价格持续攀升，达到4万元至5万元/平方米，成为资深投资者重点关注的区域之一。全临街、一拖二、中小型商铺成为中心城区市场成交主力。

　　滨海新区小户型商铺受青睐

　　从面积段来看，2014年滨海新区新建商铺成交主要集中在小于100平方米和100平方米至300平方米的中小型商铺，成交量占比为46%。主要原因有：其一，滨海新区新建商铺均价相对中心城区均价低了约30%，加上京津冀一体化概念的推出使得滨海新区成了新的投资热点。其二，“石化路248号商业”、“融创洞庭路壹号”等滨海新区主力销售项目主推户型多是小于100平方米或100平方米至300平方米的户型，这些项目地理位置优越，项目品质高，受到资金实力雄厚的投资者或商户的青睐，成交情况良好。

　　价格方面，小于100平方米的户型受到了市场的认可，均价为19462元/平方米，表明投资者看好其未来的升值空间。

　　2014年上半年以“融创洞庭路壹号”、“天保金海岸明珠湾”等为代表的大量高端优质项目入市，这些项目均将小于100平方米和100平方米至300平方米的产品作为商铺的主力户型，加上项目地理位置优越、项目品质高、开发商以价换量的销售手法等多种原因，使得项目受到了资金实力雄厚的投资者或商户的青睐，成交情况良好，成交均价达到了2.5万元至3万元/平方米。

　　优质商业租赁市场呈良性发展

　　进入2014年，天津优质商业市场持续良性发展，上半年中心城区有两个优质商业项目入市，分别为“永旺梦乐城梅江店”和“天津远洋未来广场”，为全市带来15.8万平方米的新增供应，使得天津中心城区优质商业物业存量达347万平方米。

　　2014年上半年，天津中心城区优质商业首层租金水平环比约微涨0.4%，至521元/平方米·月，由于优质项目的整体入住率高，中心城区商业项目平均入住率达86%。随着天津不断的规划与发展，现有的成熟商圈已经不能满足不断升级的消费需求。随着轨道交通的完善和周边大型商业项目的进驻，天津多中心的商业格局已初具规模。次级商业中心的现有商业项目日趋成熟，保证了中心城区租金的平稳。

　　滨海新区仅有滨海宝龙国际中心一个优质商业项目入市，新增商业面积8.5万平方米，令滨海新区区域商业总供应量增至90.2万平方米。2014年上半年滨海新区主要商圈商业物业首层平均租金与2013年年末基本持平，至227元/平方米·月。随着滨海新区商业的日趋完善，滨海新区优质商业平均入住率达83%。

　　未来两到三年内，优质商业项目如“环宇城”、“和黄世纪都会”、“恒隆广场”、“红星国际”等将陆续进入天津市场，预计2014下半年至2016年，天津优质商业供应量将达到200万平方米。未来，大量的商业集中供应或将在中短期内推升空置率，售价和租金的上涨会受到一定影响。